Договор специализированного найма образец

37. Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или в одностороннем порядке по инициативе нанимателя (ст. 101 ЖК РФ). При нарушении нанимателем или членами его семьи обязательств, связанных с наймом специализированного жилого помещения договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с:

• утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным законом

• переходом права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передачей такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключение составляет случай, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить жилые помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением некоторых случаев:

• когда передано право собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также само жилое помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу

• если данной служебное помещение занимают граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях следующих категорий:

– члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей

– енсионеры по старости

– члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер

– инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Перечисленным категориям граждан в случае их выселения предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Как составить договор найма жилого помещения (скачать образец, бланк)

Новости по тематике

Договор найма жилого помещения образец (его можно найти на специализированных интернет-порталах), позволит сэкономить время при заключении сделки. В этой статье мы расскажем, что собой представляет договор найма жилого помещения образец которого можно взять за основу и поговорим о том, какие положения в нем должны быть отражены в обязательном порядке, чтобы максимально уберечь стороны от вероятных рисков.

О чем идет речь

Таковым, в соответствии со статьей 671 ГК РФ, называется договор, заключая который собственник обязуется передать во временное пользование другому участнику сделки (нанимателю) жилую недвижимость для проживания, Последний, в свою очередь, обязуется вносить в установленные сроки оговоренную арендную плату.

договор специализированного найма образец Заключенный документ не требует государственной регистрации (вне зависимости от срока на который он заключен), не требует нотариального удостоверения и составляется в обычной письменной форме.

Чтобы документ обрел юридическую силу необходимо включение в него всего одного основного пункта - условия о предмете договора. Предметом такого договора, в этом случае, является собственно само передаваемое в пользование жилое помещение. Условие о предмете договора должно содержать полную информацию о квартире (комнате), включая точный адрес, количество комнат, общую площадь. При отсутствии такой информации договор может быть признан незаключенным, в связи с недостижением сторонами договоренности.

Следует отметить, что договором найма жилого помещения можно назвать только то соглашение, в котором речь идет о передаче объекта жилой недвижимости лишь физическому лицу. Если же сделка совершается с лицом юридическим, то правоотношения будут закрепляться иным видом документа. Тем не менее, использовать имущество юридическое лицо сможет также только для проживания в нем физических лиц.

Договор найма - бланк

Никакого особенного бланка в этом случае не существует. Его легко составить самостоятельно. Для этого нужно следовать простой структуре:

Название документа (Договор найма жилого помещения), место заключения (город, иной населенный пункт), дата заключения

ФИО (Иванов Петр Иванович), далее Наймодатель и ФИО (Петров Иван Петрович), далее Наниматель, при совместном упоминании именуются сторонами, составили договор о нижеследующем

1 пункт соглашения всегда содержит условие о предмете, то есть звучать это будет примерно так: Наймодатель обязуется передать Нанимателю во владение и пользование жилую площадь, расположенную по определенному адресу. Наниматель обязуется принять это имущество, использовать его лишь для проживания со своевременной уплатой аренды

если квартира передается с мебелью и бытовой техникой, то это нужно отразить в подпункте 2 пункта 1, если квартира пустая, то это также можно прописать

2 пункт договора обычно содержит права и обязанности сторон и постоит из двух подпунктов: прав и обязанностей Нанимателя и прав и обязанностей Наймодателя. К обязанностям Нанимателя можно отнести: обязанность по своевременному внесению арендной платы, осуществление текущего и косметического ремонта, использование помещения по прямому назначению - для целей личного проживания (без права сдачи в субаренду), оплату коммунальных платежей и электроэнергии, поддержание порядка и т.п.

Его права: проживать, требовать от Наймодателя проведения капитального ремонта, использовать по назначению все находящееся в помещении имущество, расторгнуть договор, с соблюдением условий, оговоренных настоящим договором и т.д.

Наймодатель обязан: передать помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, в оговоренный срок (не чаще раза в месяц) в согласованный с Нанимателем день посещать помещение, проверяя его состояние, производить капитальный ремонт квартиры и т.п.

Права Наймодателя логичны: получение арендной платы, увеличение ее размера, но не чаще, чем один раз в 3 (6,9,12) месяцев, досрочное расторжение договора на условиях, оговоренных настоящим договором

Следующий пункт договора должен детально регламентировать порядок внесения и размер арендной платы, а также других платежей. Тут указывается либо твердый размер платежа, либо четкий способ его расчета. После этого, нужно указать, в какой срок передается плата (например, не позднее 10 числа каждого месяца). Обязательно уделите внимание способу передачи денежных средств. Вы можете получать их лично, либо их могут перечислять на Ваш банковский счет. Если обязанность по оплате коммунальных платежей, телефонной связи, электроэнергии возлагается на Нанимателя, то нужно оговорить, как будет производиться оплата (либо он сам будет оплачивать и предоставлять Вам квитанции, либо будет передавать дополнительно необходимую сумму, и Вы будете производить оплату)

4 пунктом можно включить в договор так называемые прочие условия. Здесь прописываются условия, которые являются для сторон принципиальными, но не подпадают под все остальные пункты. Например, условие об отсутствии животных в помещении, перечень лиц, наделенных правом проживания в квартире совместно с Нанимателем, речь идет о членах семьи, сожителях и т.п. Условие о государственной регистрации договора, о внесении залога как гарантии исполнения обязательства в будущем, который возвращается после расторжения договора при соблюдении всех его условий или же может засчитываться в счет аренды за последний месяц проживания и др. (См. Каковы особенности оформления страхового депозита при аренде квартиры?)

Далее должен быть пункт о сроке действия договора и порядке его расторжения. Срок действия договора не может превышать 5-ти лет (это условие оговорено Гражданским кодексом в ст.683). Если не оговорить срок специально, то он будет считаться заключенным на максимальный срок (5 лет). Если Вы уверены в квартирантах и в том, что после окончания срока будете продолжать сдавать квартиру, то для того чтобы избежать дополнительных хлопот, можно включить условие вроде: В случае, когда после окончания срока действия соглашения ни одна из Сторон не заявит о своем намерении по поводу его расторжения, то документ считается пролонгированным с сохранением его условий и срока действия. Это означает, что по истечении, например 5 лет, если Стороны не потеряют интереса к сделке, документ автоматом продляется на следующие 5 лет с соблюдением тех же условий, что прописаны в договоре, без заключения дополнительного соглашения или нового договора.

Важно уделить внимание условиям расторжения договора. Сделать это законным путем не так-то просто, для этого необходимы веские основания. Но стороны могут предусмотреть иной порядок расторжения. Например, возможность расторжения по инициативе любой из сторон в любое время, но с обязательным уведомлением об этом не менее чем за месяц, либо право на расторжение появляется при нарушении любого из условий договора и т.п.

Порядок решения споров - этот пункт должен содержать информацию о том, как Вы планируете действовать в случае, если возникнет конфликт. Можете договориться о мирном урегулировании путем переговоров, а в случае невозможности - обращение в суд. При этом договор предоставляет уникальную возможность для Сторон решить, где будут рассматриваться споры - по общему правилу споры физических лиц рассматриваются по месту нахождения ответчика, которое определяется в большинстве случаев местом его регистрации. Это не очень удобно в случаях, когда Наниматель и Наймодатель, например, живут в разных населенных пунктах. При составлении договора Вы можете договориться решать споры по месту нахождения имущества (то есть в городе, где расположено передаваемое помещение), либо по месту нахождения одной из сторон (например, Наймодателя)

Завершается договор указанием паспортных данных, контактов Сторон и их личными подписями. Следует сказать, что для того чтобы избежать возможных неприятностей в будущем, проследите, чтобы подписи совпадали с личной подписью в паспорте.

Скачать типовой договор найма

договор специализированного найма образец Скачать типовой договор сейчас очень легко. Но не стоит всецело полагаться на знания интернет-гениев. Действительно, есть хорошо составленные договоры, которые можно использовать практически без правки, но таких не много. Кроме того, большинство имеющихся договоров составлены под какой-то определенный случай или в самой общей форме, не отражающей специфики Вашей ситуации или имеющей много лишних, невыполнимых условий для Вас. Поэтому, очень важно внимательно прочесть договор и включить туда все те условия, которые необходимы.

Тут следует напомнить и про акт приема-передачи жилой недвижимости. Он обычно представляет собой неотъемлемую часть договора найма и необходим для того, чтобы отразить состояние имущества в момент передачи, удостоверить факт его передачи в надлежащий срок. В акте следует прописать фактическое состояние помещения, коммуникаций, передаваемого движимого имущества (мебели, бытовой техники).

Акт заверяется подписями сторон. После окончания договора также необходимо составление акта, подтверждающего целостность всего переданного и отсутствие претензий с той и другой стороны. Общую форму акта также можно скачать на огромном количестве ресурсов и адаптировать под себя.

Ну и в завершении нужно продумать, как Вы будете оформлять факт внесения арендной платы. Для этого можно составить приложение к договору в свободной форме в виде таблицы, где Наймодатель будет расписываться в получении денежных средств, либо оформлять расписку, в которой будет указываться дата, сумма и назначение платежа (в счет аренды по договору найма от _______20__). Если оплаты будут производиться на банковский счет, то достаточным доказательством оплаты будет банковская квитанция.

§ 2. Договор найма специализированного жилого помещения

Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:

проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность

временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома

временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него

временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств

проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждающихся в социальной защите, с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг

проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами

временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.

Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом*(86). Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

Сторонами данного договора являются наймодатель - орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель - гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора*(87).

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об этом в Жилищном кодексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего договора может выступать и часть комнаты (койко-место в общежитии). Специальных требований к специализированным жилым помещениям Кодекс не устанавливает, однако они должны быть пригодны для проживания граждан.

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

В Жилищном кодексе названы следующие основные права нанимателя специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения право на вселение в жилое помещение членов своей семьи право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Жилищный кодекс определяет особенности правового режима служебных жилых помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут заключить особое соглашение о праве пользования жилым помещением, которое может исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к прекращению права бывших членом семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутствии соглашения) может быть сохранено решением суда на определенный срок. Условиями сохранения права являются, в частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приобрести другое жилое помещение в собственность либо невозможность поселиться в другом месте в качестве пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).

Наниматель специализированного жилого помещения обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем) и т.д.

Наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов.

Основное право наймодателя специализированного жилого помещения - требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.

Наймодатель специализированного жилого помещения несет те же обязанности, что и наймодатель по договору социального найма. Запрещена сдача специализированных жилых помещений в аренду и коммерческий наем.

Жилищный кодекс не содержит каких-либо положений об ответственности нанимателя и наймодателя специализированного жилого помещения, что не исключает ее наступления по основаниям, предусмотренным для сторон договора социального найма.

Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Договор расторгается по одностороннему волеизъявлению его сторон: по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему заявлению. Наймодатель - только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обязательств по договору. Специальными условиями расторжения договора найма жилого помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (приобретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения.

Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора 2) утрата (разрушение) жилого помещения 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются только на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных граждан, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.

В случае отказа освободить жилые помещения бывшие наниматели выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому юридическому лицу, не являющемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые помещения. Это - обязанность собственника либо юридического лица, которые осуществляют передачу служебных жилых помещений и общежитий. С предоставлением других жилых помещений выселяются также пенсионеры по старости члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, и некоторые другие категории граждан. Предоставление другого жилого помещения этим гражданам возможно лишь в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами семьи собственника жилого помещения.

Хотя Жилищный кодекс сократил перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмотренным основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса*(88).

Основное требование Кодекса к жилому помещению, предоставляемому бывшему нанимателю, - нахождение его в черте соответствующего населенного пункта. Это не исключает обязанности наймодателя предоставлять выселяемым гражданам жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим нормам (однако оно может быть менее благоустроенным и меньшего размера).

Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием. государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Объект найма

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ)

жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ)

жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ)

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ)

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ)

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ)

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения

Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.

Права и обязанности сторон договора

Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.

Форма договора

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Отдельные категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений.

3.1. Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК). Согласно ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Однако в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК).

Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК).

Статья 100 ЖК определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:

- по договору найма служебного жилого помещения (ст. 93 и 104 ЖК) по договору найма жилого помещения в общежитии (ст. 94 и 105 ЖК) по договору найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95 и 106 ЖК)

- по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 и 107 ЖК)

- по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 и 108 ЖК).

Эти положения Жилищного кодекса применяются ко всем видам специализированного жилья, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК).

3.2. Обратимся к актам, регламентирующим вопросы предоставления и пользования жилыми помещениями в домах социального обслуживания и из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев. Условия проживания граждан в стационарных учреждениях социального обслуживания, взаимные права и обязанности (в том числе и в жилищных отношениях) определяются договором о стационарном обслуживании граждан.

Положением о Министерстве здравоохранения и социального развития предусмотрено принятие актов о порядке заключения, изменения, расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов в домах-интернатах, входящих в состав собственности Российской Федерации формы примерного договора о стационарном обслуживании, заключаемого между учреждением социального обслуживания и их законными представителями.

Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством Российской Федерации.

Следует также отметить, что права граждан пожилого возраста и инвалидов, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания, определены, в частности, Законом о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов.

Согласно ст. 108 ЖК вопросы предоставления жилых помещений из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, регламентируются федеральными законами. Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета. Жилые помещения этих фондов являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.

Изложенные позиции законодательства свидетельствуют о том, что предлагаемые Кодексом договоры найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания и найма жилого помещения из фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, должны носить «подчиненный» характер, попадая в зависимость от регулируемых соответствующим законодательством отношений по социальному обслуживанию граждан, по обустройству беженцев и вынужденных переселенцев.

3.3. Предмет договора найма — жилое помещение (см. ст. 16 ЖК). По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ст. 104 ЖК).

Что касается иных видов специализированного фонда, то жилье предоставляется:

- в общежитии — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК)

- в маневренном фонде — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК)

- беженцам и вынужденным переселенцам — по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда для временного поселения п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).

Источники:
www.nnre.ru, sovetnik.consultant.ru, www.for-expert.ru, www.grandars.ru, uristinfo.net