Договор купли продажи квартиры у застройщика образец

Образец договора купли-продажи недвижимости - долевое строительство

Нотариальные контракта на российском и украинском языке контракта купли-продажи. Желательной является встреча с собственником и соответственно и его идентификация, также проверка выдачи нотариусом доверенности, возможностей последнего и т. В-3-х, лучше прописать вдокументах срок, поистечении которого компания-застройщик должна заключить свами основной контракт.

Является приобретение в новостройке квартиры от застройщика. Поеесловам, вероятные опасности (двойные реализации, пересмотр критерий сделки, банкротство застройщиков) должны поидее отпугивать будущих покупателей. Нотариальный эталон контракта купли-продажи квартиры. Условия землепользования определяются в договорах, заключаемых покупателем с органами местной администрации в согласовании с действующим законодательством. договор купли продажи квартиры у застройщика образец Не заключайте подготовительный контракт с застройщиком, потому что по закону его. Примерная форма контракта купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с.

Cекреты продажи недостроенной квартиры

Сегодня, наблюдая динамику падения цен на недвижимость, многие из тех, кто покупал квартиру в новостройке как инвестицию, принимают решение ее продать. Да вот незадача: она не достроена, куплена отнюдь не по долевому договору. Такую сделку с точки зрения закона оформить трудно, но возможно. Секретами оформления с Собственником поделился опытный юрист.

Сразу отметим, что речь в данной статье пойдет исключительно о квартирах, купленных у застройщиков (напрямую или через риелторов) на стадии строительства. На московском рынке первичного жилья сложилось несколько юридических моделей продажи таких квартир, отличающихся по видам заключенных договоров.

1. Договор участия в долевом строительстве (договор инвестирования). Договор участия в долевом строительстве

Данный договор является наиболее прозрачным и гарантирующим права дольщика по сравнению с другими видами документов. В зависимости от того, когда застройщик получил разрешение на строительство, данный договор регулируется.

О долевом участии в строительстве. если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 года, либо является смешанным типом договора .

2. Предварительный договор купли-продажи квартиры

Это наиболее распространенная схема продажи квартир, к примеру, компанией Миэль (Золотая миля). Природа данного договора весьма спорна. С одной стороны, в законе нет ограничений на предварительную куплю-продажу такого объекта, как строящаяся квартира. С другой стороны, существенным условием договора купли-продажи (равно как и предварительного договора купли-продажи) является предмет, в нашем случае - квартира. А так как некоторые очень значимые свойства квартиры определить из предварительного договора купли-продажи нельзя (в силу того что квартира еще не построена), например, точную площадь, точный номер квартиры, то получается, что не согласовано условие о предмете основного договора, и предварительный договор купли-продажи считается незаключенным, даже если он подписан сторонами.

3. Договор купли-продажи квартиры

Схема сделки, похожая на предыдущую, используется активно группой компаний ПИК. Одна из наиболее рискованных схем, причем не для покупателя, а для застройщика. В соответствии с действующим ГК РФ, договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его государственной регистрации. А так как квартира на момент подписания такого договора еще не построена, то осуществить государственную регистрацию такого договора в органах ФРС невозможно. Значит, договор купли-продажи не заключен, даже если деньги по нему оплачены, а квартира фактически заселена.

4. Договор уступки прав физическому лицу

Возможны два варианта при уступке прав физическому лицу. Первый: физическое лицо получило квартиру по уступке от юридического лица (или ПБОЮЛ), который в свою очередь являлся участником инвестиционной деятельности (а не дольщиком). Такая схема Используется редко, но является крайне опасной с точки зрения несоответствия закону (в отношении тех многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года). Статья 1 закона 214-ФЗ запрещает переуступку прав по таким договорам. Скорее всего, застройщик намерен после получения права собственности на квартиру новировать данный договор другим абсолютно законным договором. Поэтому покупателям квартир по таким договорам можно пожелать только везения.

Второй вид уступки: физическое лицо получило квартиру по уступке от предыдущего дольщика, который также является физическим лицом. В этом случае в отношении такой уступки должны быть соблюдены два требования, предусмотренные ст.11 214-ФЗ:

а) уступка произведена предыдущим дольщиком после оплаты последним стоимости договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика

б) уступка произведена после оплаты в период с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.

Итак, мы классифицировали виды договоров на строящиеся квартиры. А теперь самое главное: как их можно продать (а точнее, уступить права), если в том возникла надобность.

Если у вас договор участия в долевом строительстве (договор инвестирования) и разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, то не о чем беспокоиться: просто переуступайте свои права дольщика покупателю, заключив с ним договор уступки прав и перевода обязанностей (так называемая полная цессия).

Такой договор должен быть одобрен застройщиком (т. е. вашим контрагентом по первоначальному договору долевого участия). После того как покупатель квартиры оплатит ее стоимость, необходимо подписать с ним документ, свидетельствующий о том, что все расчеты проведены и стороны не имеют никаких претензий друг к другу (например, акт о проведении взаиморасчетов). Если к моменту продажи квартира уже построена, то также необходимо подписать с покупателем квартиры акт приема-передачи квартиры. Регистрировать такой договор в органах ФРС не нужно, так как 214-ФЗ на него не распространяется.

Кстати говоря, если кто-то уже купил/продал квартиру путем уступки прав физическому лицу, а разрешение на строительство дома, в котором она находится, было получено после 1 апреля 2005 года, то и здесь не стоит складывать руки: можно в судебном порядке признать право собственности на квартиру и по такому договору. Однако, если исходить из минимального судебного вмешательства, то лучше избегать данных схем.

Если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 г. то к строительству этих домов будет применяться 214-ФЗ, и в этом случае можно переуступить права по договору только на определенных условиях: а) вы уже оплатили стоимость вашего договора или переводите ваш долг по уплате его на нового хозяина квартиры б) вы делаете это в период с государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта.

Особый случай - если - если квартира была Вас уступлена каким-либо участником долевого строительства по такому же договору уступки (см. ниже относительно договора уступки прав физическому лицу).

Если квартира покупалась по предварительному договору купли-продажи, то самый быстрый способ - заключить договор уступки прав и обязанностей по данному договору с покупателем. Договор уступки прав должен быть также одобрен (путем резолюции или подписания) предыдущим продавцом квартиры, а также сопровождаться актами о проведении взаиморасчетов и приема-передачи квартиры (если квартира уже находится во владении) между продавцом и покупателем.

Самым надежным способом здесь по-прежнему остается обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи квартиры, незарегистрированный в органах ФРС, можно рассматривать как неподписанный, так как по закону он вступает в силу только с момента его государственной регистрации. Поэтому для продажи такой квартиры есть только один способ - обращение в суд. Вряд ли какой-то потенциальный покупатель захочет принимать на себя обязательства по данному договору: впоследствии признать за собой право собственности по такому договору он не сможет даже в судебном порядке.

То же самое относится и к договору уступки прав физическому лицу. Если квартира была куплена по такому договору, то продавать ее таким же способом не рекомендуется, так как ни один юрист не сможет гарантировать покупателю признание права собственности на квартиру через суд. Поэтому здесь опять выручает метод фиксации вашего права собственности (через суд), и лишь затем - отчуждение квартиры третьим лицам.

Конечно, только договор долевого участия в строительстве (если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года) может полностью избавить вас от суда до продажи вашей квартиры третьим лицам. А в остальных случаях, увы, продать недостроенную или достроенную квартиру по закону можно, только признав право собственности, как правило, через суд. И стоит помнить, что покупатели готовы выложить за квартиру в собственности всегда больше средств, чем за недвижимость, права на которую иллюзорны.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

договор купли продажи квартиры у застройщика образец До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры - скачать в формате .doc

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс . Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца . Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо

наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица

реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

договор купли продажи квартиры у застройщика образец

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Понравилась статья, нашли полезную для себя информацию? Подписывайтесь на обновления сайта: В Контакте. Facebook. или Twitter .

Поделитесь с друзьями! Расскажите об этой статье друзьям в социальных сетях при помощи кнопок в панели слева. Спасибо!

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры привычен и знаком для многих граждан, совершающих сделки с недвижимостью. Это наиболее часто используемый вариант передачи недвижимого имущества от одного собственника к другому.

Для тех, кто впервые решил продать или купить квартиру и не сильно знаком с данным документом, напоминаем что Договор этот по сути является соглашением нескольких лиц, по которому продавец обязан передать имущество покупателю в собственность, а тот в свою очередь - принять переданное имущество и оплатить его стоимость.

Договор купли-продажи недвижимости нужен для того, чтобы стороны зафиксировали своё взаимное согласие по всем существенным условиям сделки (предмет, цена и сроки), а также оговорили и задокументировали взаимные права и обязанности, связанные с покупкой-продажей объекта недвижимого имущества.

Согласно требованиям действующего законодательства, договор купли-продажи квартиры или другого недвижимого имущества, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Читаем Закон:

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. ( Цивільний Кодекс України, ст. 657 )

Оформляется Договор в 2-х экземплярах: 1 отдаётся покупателю, а 1 - остаётся у нотариуса.

Ниже представлен типовый Договор купли-продажи квартиры (образец):

Договор купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью

Договор купли-продажи квартиры

Місто Київ, дві тисячі четвертого року, березня місяця, ______ числа.

Мы . _____________, проживающая в г.Киеве, ул. _____, 17 кв. 72, именуемая далее "Продавец&rdquo, с одной стороны, и

________________, гражданска РФ, постоянно проживающая в г. ____, Калужской области РФ, ул. ____, 13 кв. 4, временно проживаю в г.Киеве, ул. ___, именуемая далее "Покупатель" в другой стороны составили этот договор о следующем:

1. Продавец передает в собственность, а Покупатель принимает и обязуется оплатить на нижеуказанных условиях квартиру под номером__ (_____), которая находится в доме под номером ___(________), расположенном по ул._________ в г.Киеве. Квартира состоит из _________жилых комнат. Площадь отчуждаемой квартиры составляет: общая ____(____) квадратных метром, жилая - ____(____) квадратных метров

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на основании договора дарения, заверенного ______, государственным нотариусом ___ киевской государственной нотариальной конторы ________ году за реестровым номером №___ и зарегистрированного в Киевском городском БТИ 31.03.__ года, в реестровой книге под № _____.

3. Продажа совершена за согласованную сторонами сумму: ____(______)гривен 00 коп. которую я, Продавец, считаю выгодной для себя, ее размер не связан со стечением каких-либо тяжелых для меня обстоятельств и меня полностью удовлетворяет. Указанную сумму Покупатель обязуется передать Продавцу в день подписания этого договора в помещении нотариальной конторы, где удостоверен договор, но не позднее 17 часов, что будет подтверждено нотариально оформленным на всех экземплярах этого договора заявлением Продавца. Договор считается выполненным Покупателем после полного рассчета по договору и совершения его государственной регистрации. Нарушение этого пункта является основанием для расторжения договора и возмещением нанесенных убытков.

4. В соответствии с ведомостями, указанными в справке-характеристике, выданной киевским городским БТИ___.2004г. № _____, стоимость отчуждаемой квартиры составляет 6226 гривень 57 коп.

5. Продавец утверждает, что она обладает всеми правами собственника относительно свободного распряжения квартирой, которая является предметом этого договора. На момент составления этого договора отсутствуют любые совладельцы, имеющие привилегированное право на ее приобретение, отсутствуют претензии третьих лиц на указанную квартиру. Она никому прочему не отчуждена, не является взносом в уставный фонд товариществ, в аренду не передана, не заложена, в налоговом споре и под запретом (арестом) не пребывает.

Продавец утверждает, что кроме нее ни одно другое лицо не зарегистрировано в принадлежащей ей квартире, не имеет право пользования ею, и поэтому, этот договор не затрагивает прав третьих лиц в отношении ее использования.

Продавец утверждает, что отчуждаемая квартира, на момент подписания договора является свободной, в ней никто не пребывает на регистрационном учете и обязуется передать отчуждаемоую квартиру Покупателю в пользование после полного рассчета с ней, о чем сторонами будет подписан акт передачи. Продавец несет ответственность за надлежащее исполнение этого пункта договора также в случае невыполнения его третьими лицами, которые проживают в этой квартире. В случае нарушения этого пункта договора, - Покупатель имеет право на возмещение нанесенного материального вреда, а после государственной регистрации этого договора на ее имя, имеет право беспрепятственного доступа в указанную квартиру, не несет ответственности за вещи, оставленные в ней Продавцов и в случае наличия препятствий ко всем правам собственника имеет право на возмещение нанесенного ей морального вреда.

6. Стороны в присутствии нотариуса подтверждают, что у них отсутствуют обстоятельства, принудившие их составить этот договор на невыгодных условиях, а также что, что они получили от нотариуса все разъяснения относительно составленного договора и никаких замечаний, дополнений к этому договору не имеют. Этот договор подписывается сторонами добровольно, при здравом разуме и ясной памяти, содержание статей законодательства, которые обозначены в этом договоре нам известны и понятны.

Продавцы подтверждают, что квартира находится в техническом состоянии пригодном для нормального ею пользования. Покупатели подтверждают, что продаваемая квартира, визуально осмотренна ими до подписания этого договора. Недостатков или дефектов, мешающих использованию квартиры по назначению, на момент осмотра выявленно не было. Продавцы обязуются нести обязанности по содержанию квартиры, а также отвечать за указанное состояние квартиры до момента ее фактической передачи Покупателям. В случае наличия недостатков квартиры или задолженности по коммунальным платежам стороны обязуются указать об этом в акте передачи.

7. Затраты по оплате удостоверения договора в размере, которая равняется ставке государственной пошлины, несут Продавцы, оплату взноса в Пенсионный фонд совершают Покупатели. Прочие затраты, по нотариальному оформлению договора, в случае их наличия, стороны совершают поровну.

8. Содержание ст.ст. 190, 212 Уголовного кодекса Украины. п. &rdquoє&rdquo ст. 1.3. ст. 1.10 Закона Украины &bdquoО налоге с доходов физических лиц&rdquo. ст.ст. 239-241, 248-250, 640, 653, 657-662 Гражданского кодекса Украины, ст.ст. 57, 59, 65, 74 Семейного кодекса нам, подписавшим договор нотариусом разъяснено.

Сторонам разъяснено, что умышленное уклонение от уплаты налогов, сборов, прочих обязательных платежей, которые входят в систему налогообложения, введенных в установленном законом порядке влечет за собой уголовную ответственность (ст.212 Уголовного кодекса Украины)

Сторонам разъяснено, что договор может быть признан недействительным, если его заключили под влиянием тяжелых для сторон обстоятельств или на крайне невыходных условиях, независимо от того, кто был инициатором такого договора (ст. 233 ГК)

Покупателю разъяснено, что в случае отчуждения этой квартиры в день составления договора, ему необходимо уплатить сумму налога в размере 13%, рассчитанной как разница между стоимостью будущей продажей (но не менее оценочной стоимости) и ценой приобретения по этому договору и уменьшенной на 10% за каждый год владения, начиная со второго (гл.11 Закона Украины &bdquoО налогообложении доходов физических лиц).

9. Этот договор составлен в 2-х экземплярах, один из которых оставется в делах частного нотариуса Киевского городского нотариального округа (регистрационное удостоверение № _____), а другой выдается Покупателю.

10. Этот договор после его подписания сторонами, нотариального заверения, полного рассчета подлежит государственной регистрации. После государственной регистрации договор считается заключенным.

Продавец

Покупатель

г. Киев, __ марта 2004 года.

Этот договор заверен мной, частным нотариусом Киевского городского нотариального округа. Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон, подписавших договор установлена, их дееспособность, а также принадлежность гр. _____ отчуждаемой квартиры, проверена.

В соответствии с требованиями ст.182, 657 Гражданского кодекса Украины, право собственности и этот договор подлежат государственной регистрации..

При этот удостоверяю верность устного перевода текста этого договора с украинского на русский язык.

Зарегистрировано в реестре под №_________

Удержано оплаты -1 процент от суммы договора -______(________) гривен.

Частный нотариус

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, ______ этим заявлением подтверждаю, что ______ полностью выполнила свои обязательства по договору, сумма ______(_________)гривен 00 коп. передана мне. Претензии материального характера по этому договору у меня к ней отсутствуют.

&ldquo_____&rdquo__________________ ___________года

Источники:
ka-z-ak.ru, realbase.com.ua, infonedvizhimost.com, www.vipcity.com.ua, meget.kiev.ua