Договор аренды теплицы образец

ЮРИДИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ДОГОВОРА ОБРАЗЕЦ

На основании обращения Генерального директора Общества с ограниченной ответственностью (ООО) И&hellip Севастьяновой И.А. от 12 июня 2009 года адвокат Инютин Александр Михайлович произвел исследование представленных документов (договор аренды нежилого помещения № ПП &hellip&hellip между ООО А&hellip и ООО И&hellip, материалов и нормативных правовых актов.

Вопрос: Соответствует ли требованиям действующего законодательства РФ условия представленного проекта договора аренды нежилого помещения между ООО А&hellip и ООО И&hellip?

Ответ:

Представленный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержит элементы договора аренды и элементы предварительного договора долгосрочной аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

На основании изложенного к заключаемому договору применяются нормы статьи 429 ГК РФ, а также главы 34 ГК РФ.

1. Объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенное имущество.

Пункт 2.2. Договора аренды определяет нежилые помещения, передаваемые в аренду и, в частности, содержит ссылку схему расположения помещений, которая содержится в Приложении № 2 Договора.

Однако на основании представленной на анализ схемы расположения помещений (Приложения № 2) невозможно определить местонахождение помещений внутри здания, его расположение по отношению к вестибюлям, переходам, лестничных маршам, эскалаторам, иным помещениям в здании и т.п. Таким образом, представленный на анализ Договор аренды не содержит данные о помещении, позволяющие его идентифицировать.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу преобладающей на данный момент судебной практике, даже если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, такой договор не является заключенным, так как в нем отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать соответствующие помещения.

Так, ВАС РФ в Определении от 21.09.2009 г. № 1571/09 поддержал позицию ФАС Уральского округа от 27.10.2009 № Ф09-8198/09-С3, который признал договор аренды части теплицы не заключенным, поскольку сторонами не была согласована план-схема арендуемой части теплицы.

В Определении от 31 июля 2009 г. № ВАС-9285/09, ВАС РФ указал, что поскольку материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре, судами сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв. что привело к выводу о том, что договор аренды признан судами не заключенным.

Аналогичная позиция отражена также в Постановлениях ФАС Московского округа от 05.12.2006, 11.12.2006 N КГ-А40/11884-06, ФАС Поволжского округа от 17.08.2009 N А65-25530/2008, от 24.01.2008 по делу N А65-10181/07-СГ2-24, ФАС Уральского округа от 13.01.2009 N Ф09-10005/08-С6, от 15.11.2006 N Ф09-10136/06-С3 и от 20.03.2006 N Ф09-1694/06-С3, ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2008 по делу N А29-1682/2008.

Рекомендации.

Указать в договоре аренды данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К таким данным относятся местонахождение объекта, его площадь, технические характеристики и иные индивидуализированные признаки.

2. Неточное определение порядка возмещения общих коммунальных расходов приводит к отсутствию контроля со стороны Арендатора за определением их размера Арендодателем, что влечет риск возникновения споров.

В соответствии со ст. 4 анализируемого договора арендная плата включает в себя как собственно плату за пользование передаваемыми нежилыми помещениями, так и эксплуатационные и коммунальные расходы в отношении помещений общего пользования торгово-развлекательного центра. Таким образом, арендатор принимает на себя обязательство по несению бремени расходов по оплате пользования частью вспомогательных помещений здания (общего имущества).

В соответствие со сложившейся судебной практикой такое условие в силу принципа свободы договора не может быть признано ничтожным (Постановление ФАС ВВО от 18.11.2009 по делу № А29-7363/2008, Постановление ФАС ЗСО от 24.02.2005 по делу № Ф04-801/2005(8873-А75-17), Постановление ФАС МО от 04.08.2008 № КГ-А41/6846-08).

Размер арендной платы и эксплуатационных расходов определяется в твердом размере. Размер доли общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, определяется пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади всех помещений Здания, предназначенных для аренды, исходя из фактически произведенных арендодателем расходов на оплату коммунальных услуг за помещения Здания, относящиеся к Местам Общего Пользования.

Учитывая, что площадь арендуемого по договору помещения, общая площадь помещений, предназначенных для аренды, а также общая площадь помещений Здания, относящихся к Местам Общего Пользования на момент заключения анализируемого Сторонами Договора известны, представляется целесообразным прямо установить в договоре аренды долю общих коммунальных расходов, компенсация которых входит в обязанности арендатора, выраженную в процентах или дроби.

Также договор предусматривает, что по итогам года арендодатель производит расчет суммы реальной доли в Общих коммунальных расходах, после чего разница между фактически уплаченной арендатором компенсацией и суммой реальной доли компенсируется сторонами.

Рекомендации.

Во избежание споров в дальнейшем:

1. произвести расчет доли участия арендатора в общих коммунальных расходах и закрепить его в договоре в виде процентного соотношения или дроби

2. предусмотреть обязанность арендодателя по итогам каждого месяца и по итогам года представлять арендатору документы (в том числе счета, выставленные поставщиками коммунальных услуг), на основании которых определяется размер Общих коммунальных расходов.

3. Надлежащее исполнение одной стороной обязательств по заключенному и имеющему силу договору не может быть поставлено в зависимость от заключения сторонами в дальнейшем какого-либо иного договора.

В соответствии с п. 4.3.1. не заключение сторонами договора на эксплуатацию дополнительного оборудования в определенный срок влечет право Арендодателя приостановить оказание Эксплуатационных услуг по анализируемому договору.

Данный пункт противоречит принципу свободы договора, а также ст. 309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды не может быть обусловлено заключением или не заключением сторонами каких-либо иных договоров.

Рекомендации.

Исключить абзац второй п. 4.3.1. из анализируемого договора.

4. Опечатки в п. 4.5. приводят к неясности относительно сроков платежей.

Так, в п. 4.5.1. определяются сроки внесения Базовой арендной платы в части оплаты Эксплуатационных расходов, что противоречит п.п. 4.2. 4.3. которые предусматривают, что Эксплуатационные расходы являются частью не Базовой, а Переменной арендной платы.

Далее, поскольку арендная плата устанавливается за полный месяц аренды, возникает неясность, каким образом будет уменьшаться арендная плата в первый и последний месяц аренды, если дата подписания Передаточного акта и Акта возврата не будет приходиться на первый и последний день соответствующего месяца.

5. Анализируемый договор аренды содержит излишне жесткие условия для арендатора.

5.1. Условие о недопустимости зачета арендной платы в счет встречных требований (п. 4.5.5. 4.5.16 Договора).

5.2. Условие об увеличении в двойном размере базовой арендной платы в случае несвоевременного заключения арендатором договора с управляющей компанией, а также начислении неустойки в размере 3000 рублей (п.4.5.7. Договора).

Данное условие не соответствует действующему законодательству, так как арендная плата является платой за пользование арендованным имуществом и не может рассматриваться как форма ответственности за неисполнение обязательств. Фактически данным пунктом устанавливается два вида неустойки:

- ежемесячная в размере арендной платы

- неустойка в размере 3000 рублей (имеется неясность, за какой временной период она начисляется).

5.3. Условие об установлении ответственности за несвоевременную оплату по договору между арендатором и управляющей компанией (п. 4.5.9 Договора).

5.4. Условие о праве Арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы за следующий месяц срока аренды в течение периода времени, установленного арендодателем в случае однократной просрочки выплаты арендной платы на срок более 5 рабочих дней (п. 4.5.14).

5.5. Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке изменить назначения платежа арендатора (п. 4.5.15).

5.6. Право арендодателя без соглашения с арендатором или судебного решения удовлетворять свои требования к арендатору за счет арендной платы или обеспечительного взноса (при этом размер требований определяется арендодателем в одностороннем прядке) (п. 4.5.17).

Малых А.Н.

юрист на сайте Мицкус О.Н.

юрист на сайте Парфенов В.Н.

юрист на сайте Белоусова А.В.

юрист на сайте Яборова О.Н.

юрист на сайте Юридический альянс VARENIKOVГРУПП

юрист на сайте Колотуша Д.В.

юрист на сайте Ефимов В.П.

юрист на сайте Гутаров С.А.

юрист на сайте Дальневосточное Юридическое бюро

юрист на сайте Романова К.А.

юрист на сайте Петров А.С.

юрист на сайте Бережной С.А.

юрист на сайте

Здравствуйте, уважаемый гость!

Сейчас на сайте 32 юристa.

Какой у Вас вопрос?

Договор аренды нежилого помещения: Образец 2

Как я уже ранее написал, правильно составленный договор аренды нежилого помещения может защитить права, как арендодателя, так и арендатора. Поскольку самыми незащищенными арендаторами обычно являются простые ИПешники, на этой странице приведу образец договора аренды нежилого помещения, составленный в большей мере для защиты прав арендаторов.

Итак, образец договора аренды в интересах Арендатора:

Договор аренды нежилого помещения (образец)

город ____ «___»____________20_____г

__________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице директора ____________________, действующего на основании устава, с одной стороны и __________________________________________________________________________ в лице ____________________________________________________________________________, действующего на основании _______________________________________________, именуемое(ый) в дальнейшем «Арендодатель» . с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование помещение по адресу: ___________________________________________________________________общей площадью ________кв.м. из них торговая - ________кв.м. для размещения на предоставленной площади _______________________________________.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Предоставить по акту приема-передачи помещение в состоянии, пригодном для его эксплуатации.

2.1.2. Обеспечивать арендованное помещение электроснабжением, тепло/водоснабжением, канализацией, производить капитальный ремонт.

2.1.3. Не менее чем за 30 дней в письменной форме уведомить Арендатора об изменении размера арендной платы, изменении или расторжении настоящего договора.

2.1.4. Устранять последствия аварий и повреждений занимаемого Арендатором помещения, возникших не по вине Арендатора.

2.1.5. Арендодатель обязан предоставить Арендатору помещение соответствующее установленным нормам противопожарной безопасности, оборудованное системой пожарной сигнализации и иными требуемыми техническими средствами противопожарной безопасности.

2.2. Арендатор обязан :

2.2.1. Использовать арендуемые помещения исключительно по назначению, указанному в п.1.1. Договора.

2.2.2. Содержать предоставляемое помещение в соответствии с требованиями санитарных и противопожарных правил, отвечать за санитарное и противопожарное состояние арендуемого помещения.

2.2.3. Вносить арендную плату и оплачивать иные дополнительные расходы по содержанию арендуемого помещения, в сроки, установленные настоящим договором.

2.2.4. По окончанию срока действия данного договора вернуть Арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

2.2.5. Обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора.

2.2.6. Производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения.

2.2.7. Не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя.

2.2.8. Возместить Арендодателю в полном объеме ущерб, причиненный по вине Арендатора.

2.3. Арендатор вправе сдавать арендованное помещение, как в целом, так и часть его в субаренду.

2.4. Арендатор вправе свободно размещать рекламные конструкции на внешней стороне здания без дополнительной арендной платы.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1 Арендная плата по настоящему договору состоит из двух частей: постоянной и переменной.

3.1.1 Постоянная часть оплаты определяется как произведение арендной ставки на общую площадь арендуемого помещения и составляет ___________(_____________________________________________) рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц. Коммунальные и эксплуатационные расходы включены в постоянную часть арендной платы. Размер постоянной части арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раз в год и не более чем на действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ.

3.1.2 Переменная часть арендной платы состоит из фактически понесенных затрат Арендодателя по оплате электроэнергии, услуг телефонии, услуг охраны.

Арендатор вправе заключить прямые договоры с поставщиками этих услуг. Оплата по таким договорам не входит в арендную плату и производится Арендатором самостоятельно.

3.2 Арендатор ежемесячно, не позднее 10 (Десятого) числа расчетного месяца оплачивает Арендодателю постоянную часть оплаты, установленную п.п.3.1.1, 3.1.2 настоящего договора.

3.3 Переменная часть арендной платы оплачивается в течение трех банковских дней с момента выставления счета-фактуры Арендодателем.

3.4. Арендная плата производится перечислением на расчетный счет Арендодателя.

3.5. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы не более одного раза в год, предварительно письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 (Тридцать) дней.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя, подлежит зачету в счет оплаты аренды.

4. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Стороны установили, что настоящий договор аренды подлежит досрочному расторжению, если:

4.1.1. Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

4.1.2. Арендатор существенно ухудшает состояние арендуемого имущества.

4.1.3.Арендатор просрочил внесение арендной платы на два месяца и более.

4.2. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора уведомив об этом Арендодателя за 30 дней.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляется неустойка в размере одной трехсотшестидесятой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. Уплата неустойки, установленной настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения им своих обязательств, а также от устранения нарушений.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Предоставление и возврат арендуемого помещения оформляется двусторонним актом приема-передачи.

6.2. Арендатор обязан обеспечить соблюдение пропускного режима, установленного на предприятии, допуск работников и транспорта осуществлять в соответствии с внутриобъектовым режимом.

6.3. Стоимость произведенных Арендатором неотделимых улучшений арендованных помещений подлежит зачету в счет оплаты арендной платы по соглашению сторон.

6.4. Арендодатель не несет какой либо ответственности за сохранность имущества, находящегося в арендуемых помещениях. Обеспечение сохранности имущества, находящегося в арендуемых помещениях, является обязанностью Арендатора.

6.5. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. Все споры по настоящему договору рассматриваются в арбитражном суде/суде общей юрисдикции по месту нахождения истца.

6.7. Настоящий договор заключается в двух экземплярах.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор заключен на срок с «___»____________20___г. по «___»____________20___г.

7.2. В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если Арендатор продолжает пользоваться арендуемым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

_{Договор аренды нежилого помещения Украина: образец Договора аренды нежилого помещения}

Ссылка на Конструктор договоров:

Для начала отметим, что по Договору аренды нежилого помещения (Украина) Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение, отличающееся характеристиками и расположенное по адресу (указываются все его основные характеристики и точный юридический адрес).

Стоимость передаваемого в аренду имущества и другие сведения об арендованном имуществе содержатся в приложении к Договору аренды нежилого помещения .

Стороны по Договору аренды нежилого помещения должны согласовать порядок использования амортизационных отчислений, а также порядок восстановления арендованного имущества.

Безусловно, должен быть обязательно оговорен срок аренды по настоящему Договору.

Прием-передача по Договору аренды нежилого помещения происходит посредством составления Акта приемки-передачи. Срок приема-передачи также оговаривается отдельно.

В данном договоре предусматриваются юридические гарантии соблюдения прав как Арендатора, так и Арендодателя. Так, например, если Арендодатель в оговоренные сроки и на условиях, определенных Договором аренды нежилого помещения, не передаст Арендатору арендованное имущество, то Арендатор может потребовать от Арендодателя передать арендованное имущество с возмещением убытков, а также может в одностороннем порядке расторгнуть Договор и требовать возмещения ущерба.

Итак, Вы можете скачать бесплатно Договор аренды нежилого помещения (Шаблон) .