Главная » Права на недвижимое имущество

Прекращение договора найма жилого помещения образец


Соглашение о расторжении договора поднайма жилого помещения по договору социального найма

Образцы по теме: Жилищный фонд. Соглашение

СОГЛАШЕНИЕ о расторжении договора поднайма жилого помещения по договору социального найма

Граждан__ ______________________, зарегистрирован___ по адресу: ____________________________, паспорт серии ________ N ________, выдан "___"__________ ____ г. ______________________, именуем__ в дальнейшем "Наниматель", с одной стороны, и граждан__ _________________________, зарегистрирован___ по адресу: ____________________________________, паспорт серии _________ N ________, выдан "___"__________ ____ г. __________________, именуем__ в дальнейшем "Поднаниматель", с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 79 Жилищного кодекса Российской Федерации Стороны решили расторгнуть Договор от "___"_________ ____ г. N _____ поднайма жилого помещения __________________, расположенного по адресу: ________________________, предоставленного Нанимателю по Договору социального найма от "___"__________ ____ г. N ____________, заключенному с _________________________ (далее - "Наймодатель").

2. Все обязательства Сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата жилого помещения Нанимателю по акту приема-передачи.

3. В акте приема-передачи должно быть указано состояние жилого помещения на момент передачи.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

5. Соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для каждой Стороны, третий - для Наймодателя. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.

Расторгаем договор найма жилого помещения.

Соглашение о расторжение договора найма жилого помещения.

Скачать образец

___________________________________________________

В соответствии с законодательством в Республике Беларусь при сдаче квартиры, комнаты и т.п. необходимо заключать договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан.

Образец такого договора можно найти где угодно.

Однако, что делать, если такой договор нужно расторгнуть досрочно?

В просторах можно найти много чего, по этому поводу, но только не то, что нужно по закону, чтобы потом не получить «привет» от контролирующих органов за наличие двух договоров на одно жилое помещение в один интервал времени.

И так. Для расторжения договора найма жилого помещения, как и любого иного договора,   в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь Вам необходимо заключить Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения. а не что-либо иное. Это отдельный документ, являющийся неотъемлемой частью прекращения отношений между наймодателем и нанимателем досрочно, подписанный обеими сторонами. Это не в коем случае не надпись на существующем договоре, что он расторгнут, как иногда делают в регистрационных отделах. Поэтому, если вы не хотите через несколько лет столкнуться с вопросами в налоговой, почему у вас в августе по двум договорам сдавалась одна и та же квартира – настоятельно рекомендую скачать данное соглашение. заполнить его, и официально зарегистрировать в местном исполнительном комитете в отделе регистрации. Для этой процедуры должны присутствовать как арендодатель, так и арендатор, предъявив гражданские паспорта и оригинал договора найма жилого помещения.

Если налог у вас был уплачен на год, то вам необходимо будет пересчитать его остаток (например, за 2-3 месяца). Для этого можно обратиться в ИМНС своего района к ответственному инспектору, или вам вернут средства. Либо зачтут их при заключении нового договора найма при уплате налога на новый период. Остаток зачтут по действующим на текущий момент ставкам. Например, вы уплатили налог после заключение договора найма жилого помещения, за 12 месяцев сразу исходя из ставки 35000 рублей. Через 9 месяцев вы расторгли полюбовно договор. У вас остались не использованными 105 000 рублей. На данный момент ставка налога составляет 70 000 рублей в месяц, значит, за новый договор необходимо уплатить налог в размере: (70000х12)-105000=735000 рублей.   Так же, следите за ставками налогов, если платите на год вперед, если они изменяются с 1 января, то уплаченная ставка налога подлежит перерасчету на оставшиеся после этой даты срок по новым ставкам и немедленному внесению в бюджет. Если ставки утвердили, например, 10 января, то будут действовать до конца вашего договора старые ставки. Имейте в виду, с налогами лучше не шутить и делать все своевременно (при заключении договора найма, он должен быть у вас оплачен).

Кроме этого, при заключение и расторжении договора найма жилого помещения также в интересах как арендатора, так и арендодателя подписывать при вселении и выселении Акт приема-передачи помещения и имеющегося в нем имущества, с подробнейшим описанием состояния всего, включая сантехнику, розетки, обои, ламинат и т.п. указывая все недостатки и дефекты (включая царапины), проверить на работоспособность всю бытовую технику, указать показания приборов учета воды, света, тепла, газа.   Это избавит вас в будущем от огромного вороха проблем. Если данный Акт вы подкрепите распечатанными фото, подписанными сторонами, будет вообще превосходно. При выселении, ни жилец и владелец не посмеют потребовать большего друг от друга, чем будет указано в Акте и видно на фото. В наше непростое время такая страховка будет очень полезна. Не поленитесь ее сделать.

Типовой договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям

Список необходимых документов для приложения к заявке на технологическое присоединение и заключения договора для физических лиц

Заявление (форма 1)

Заявление о произведении расчётов за холодное горячее водоснабжение и водоотведение по приборам учёта

Заявка для оформления технических условий на присоединение к городским сетям на временное водоснабжение и канализование (для нужд строительства)

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Новости по тематике

Расторжение договора найма жилого помещения - это нелегкий процесс, требующий обращения в суд. Давайте попробуем разобраться, какие действия нужно принять в таких ситуациях. То, как будет осуществляться расторжение договора найма жилого помещения (квартиры или комнаты), во многом зависит от того, с кем он заключается.

Наём жилья

прекращение договора найма жилого помещения образецВ нашей стране выделяется социальный наем и наем у частных лиц. Понятие социального найма означает, что жилье выделяет муниципальный или государственный фонд. Жилое помещение предоставляется на основании федеральных нормативных актов или актов субъектов РФ, установленному кругу граждан. К лицам, которые имеют права на получение жилья из резервов государства, относятся необеспеченные своим жильем малоимущие граждане, нуждающиеся в таковом военнослужащие, работники государственных структур и иные лица. Если говорить о найме коммерческом, то нужно понимать, что разговор идет о частных жилых помещениях, сдаваемых в наем. Этот вид арендных отношений регулируется статьями ГК и не устанавливает ограничений в отношении лиц, которые могут им воспользоваться. Основания для прекращения таких договоров в обоих случаях разнятся, потому рассмотреть следует каждый в отдельности.

Как прекращается договор найма, называемый социальным

Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст.83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей по инициативе наймодателей или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме, и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что:либо семейство нанимателя или же сам квартиросъемщик пользуются предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.

Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.

Возможно расторжение договора о найме жилого помещени я в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст.84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина - передача здания в собственность религиозной организации.

Также, нанимателя могут оставить без крыши над головой в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.

Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.

Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.

Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.

Как происходит расторжение договора с частными лицами

В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.

Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст.687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов.

прекращение договора найма жилого помещения образецПо общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.

Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечению указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон.

Расторжение сделки по желанию собственника жилища

Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения . и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства. Основанием для этого являются условия, перечисленные в ст.687 ГК РФ:

  • аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания людей
  • эксплуатация жилья не по его прямому назначению
  • порча и иное причинение ущерба квартирантом его близкими, проживающими с ним
  • совершение этими лицами деяний, которые нарушают права соседей
  • неуплата за проживание (дважды подряд в случае краткосрочного соглашения, и в течение полугода при договоре, действующего год и более)
  • иные случаи, предусмотренные жилищным правом.
  • Для выселения жильцов, нужно еще уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года.

    Как видно из приведенного выше перечня оснований, выселить квартиранта не так-то просто. И многие люди, столкнувшись с такой проблемой, просто не знают, как действовать дальше, чтобы освободить свою квартиру от неугодных квартирантов. На помощь придет знакомство с правоприменительной практикой и тщательное изучение законодательства в этой области.

    Итак, в ГК закреплены ситуации, позволяющие расторжение договора найма жилого помещения при обращении в органы судебной системы. Но это вовсе не значит, что руководствуясь свободой договора (см. ст.421 ГК РФ), стороны не могут предусмотреть иной порядок расторжения, без обращения за судебной защитой. То есть, расторгнуть договор возможно и в других случаях, прописанных в документе.На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Это означает, что необходимо уведомление жильца за срок, установленный договором.

    Если соглашение не составлено

    Законом предусмотрена обязательная для договора письменная форма. К сожалению, не всегда люди ответственно подходят к оформлению документов, и может случиться так, что спор возник, а доказать, что договорные отношения существовали, не представляется возможным. Что делать в подобной ситуации?

    Если Вы наниматель, то нужно собирать свои вещи и спокойно выезжать из квартиры. Никто Вас не вправе держать и никого Вы уведомлять не обязаны. Хотя, конечно, наймодатель может в судебном порядке доказать фактическое наличие договорных отношений между Вами и тогда получить некоторые права, о которых речь пойдет ниже.

    Наймодателю немного сложнее. Точнее если Вы хотите просто выселить квартирантов, то достаточно обращения в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проживании в Вашей квартире третьих лиц. Жильцов попросят покинуть помещение и вряд ли они станут сопротивляться. Трудности могут возникнуть в том случае, если у квартиросъемщиков осталась задолженность по арендной плате или они нанесли какой-то ущерб имуществу.

    Так, для того чтобы взыскать арендную плату, нужно доказать, что в данном случае имели место договорные отношения, характерные для найма и именно с заявленной арендной платой. Несоблюдение формы документа (простой письменной в нашем случае) лишает возможности ссылаться на свидетельские показания. Следовательно, потребуется представить иные доказательства (расписки, письма и т.п.), аудио- или видеоматериалы, доказывающие не только факт договоренности о том, что лицо будет проживать в квартире, но и о согласованной арендной плате.

    Взыскать ущерб можно будет и, не доказывая наличия договоренности о найме, но убедить судью в том, что именно бывший квартиросъемщик причинил ущерб, зачастую является невыполнимой задачей.

    Кроме того, нужно сказать, что возможность доказать существование договорных взаимоотношений имеется и у нанимателя, если он решить отстаивать право на свое дальнейшее проживание. Можно использовать письменные и иные доказательства, исключая свидетельские. Если же квартиросъемщик докажет наличие договорных отношений, тогда выселить его можно будет только по основаниям, указанным в ГК РФ (ст.687) - они уже были перечислены выше.

    Оформление прекращения договора найма

    Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если Вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?

    Акт приема-передачи - это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой - быть уверенной, что больше ничего не добавят.

    Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, ФИО сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка состояние коммуникаций внешний вид мебели состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.

    Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.

    Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.

    Расторжение зарегистрированного договора найма

    Особое внимание нужно уделить договорам найма, которые стороны зарегистрировали в Росреестре. Объясняется это тем, что с момента регистрации договора найма, на передаваемое по нему жилое помещение накладывается обременение. Обременение - это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.прекращение договора найма жилого помещения образец

    В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.

    Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать Вам подскажут в Росреестре, когда Вы придете на регистрацию снятия) документы, подтверждающие расторжение договора (акт прима-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами) квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст Вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7-ми дней с момента предоставления нужных документов. По завершении Вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.

    О найме специализированных помещений

    В наше время таковой не слишком распространен, поэтому мы не стали начинать с обсуждения этого договора. Но отношения такие довольно специфичны, а потому требуют детального разбора.

    100-ая статья ЖК говорит, что договором найма жилого помещения из специализированного фонда нужно признавать договор, по которому собственник помещения (государство или муниципальное образование) передает нанимателю жилье за плату для временного проживания в нем. Нанимателем может выступать только человек, не имеющий иного жилья в пределах населенного пункта.

    ЖК дает указание на помещения, которые нужно относить к разряду специализированных. Таковыми считают: помещения социальной направленности (для ветеранов, инвалидов и т.п.), рабочие и студенческие общежития, здания, используемые для размещения беженцев и вынужденных переселенцев, здания маневренного фонда и служебное жилье. Получение такой площади для проживания,возможно только входя в установленный законом круг лиц. Полученные метры не могут быть обменены или сданы в поднаем и должны использоваться для личного проживания лица и его близких. Смерть квартиросъемщика входит в основания для прекращения права жить в квартире других лиц.

    В случае расторжения найма помещения, которое относится к служебным, нужно учитывать некоторые особенности.

    Основное - это срочность договора найма такого жилища. Чаще всего служебное жилье выдается на время, в течение которого будет осуществляться трудовая деятельность. Важно учитывать, что предусмотрен и перечень лиц, у которых имеются основания для пожизненного проживания (среди них ветераны ВОВ). Действие договора обычно прекращается при утрате оснований, дающих право на получение служебного жилья (например, увольнение).

    Не исключается и досрочное прекращение отношений. У квартиросъемщика имеется право отказаться от проживания в любое время. Что касается владельца, то он может расторгнуть договор только при наличии определенных причин и только в суде:

  • При невыполнении квартиросъемщиком или его родными установленных условий взаимодействия
  • Если сторона использует помещение не по его профильному назначению или портит его
  • При несоблюдении условия об уплате обязательных платежей и др.
  • Сделка может быть расторгнута, если сменился владелец квартиры, или если здание будет признано опасным для жизни, а также при ликвидации коммерческой организации, владеющей помещением и т.п.

    Некоторые нюансы

    Есть люди, которые не могут быть лишены жилого помещения, даже в случае расторжения договора о найме служебного помещения.

    В целях защиты нуждающихся слоев населения, на законодательном уровне закреплен список лиц, которые не могут быть лишены помещения для проживания. Итак, в соответствии со ст. 103 ЖК РФ к ним относятся:

  • члены семей работника силовых и иных госструктур, погибших при выполнении служебных заданий (в том числе военнослужащие, работники таможни, прокуратуры, ФСБ, работники органов государственной противопожарной службы, службы по борьбе с незаконным оборотом наркотиков и уголовно-исполнительной системы)
  • лица, достигшие пенсионного возраста
  • инвалиды I и II групп, в случае если ухудшение здоровья связано с их профессиональной деятельностью. Сюда относятся лица, получившие инвалидность вследствие профессиональных заболеваний или получившие увечья во время работы по вине работодателя
  • родные люди лица, которому была предоставлена возможность жить в специализированном служебном помещении после его гибели.
  • Нужно отметить, что всем указанным лицам, в случае завершения действия договора, должна быть предоставлена другая комната или квартира. Положения закона, перечисленные выше, начинают работать только в том случае, если у таких людей не имеется иного помещения, как принадлежащего им на праве собственности, так и полученного в рамках договора из социального жилого фонда, а также, если эти лица не приходятся собственнику или арендатору по договору соц. найма близкими родственниками и состоящие в очереди в качестве малоимущих, нуждающихся в жилье.

    Что означает расторжение договора о найме

    При расторжении договора необходимо понмать, какие последствия это влечет для сторон.

    С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).

    Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ставке рефинансирования ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 8,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда потерпевшей стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.

    Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

    20.02.13

    Образцы договоров аренды жилья Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора. расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

    Цель данной статьи - обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

    Основания для прекращения договоров аренды (найма)

    Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

    1. Соглашение сторон
    2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
    3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
    4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

    Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

    В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

    То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

    Расторжение договора по решению суда

    В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд ( п. 2 ст. 452 ГК РФ ).

    А что будет после расторжения договора?

    Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

    При расторжении договора обязательства сторон прекращаются ( п. 2 ст. 453 ГК РФ ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

    Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) ( п. 3 ст. 453 ГК РФ ).

    Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ).

    Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением ( п. 4 ст. 454 ГК РФ ).

    Особенности расторжения договора аренды

    Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

    Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

    Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

    Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

    В соответствии со ст. 619 ГК РФ . по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями
    2. существенно ухудшает имущество
    3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
    4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор . закреплены в ст. 620 ГК РФ . К ним относят случаи, когда:

    1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества
    2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора
    3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки
    4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

    Уведомление о расторжении договора аренды.

    В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

    Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

    Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:

    • Наименование документа

    • Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления

    • Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление

    • Основания, по которым направляется данное уведомление

    • Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

    Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

    Особенности расторжения договора найма жилого помещения

    В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

    Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца ( п. 1 ст. 687 ГК РФ ).

    Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

    Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ ).

    Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ . договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  • При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

    А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

    Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

    Подведем итоги

    Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма - физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

    Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

    Читайте на нашем портале:

    Источники:
    obrazec.org, audi-faq.com, www.krasnoznamensk.com, sovetnik.consultant.ru, moskvarenta.ru

    Следующие документы


    18 января 2018 года

    Комментариев пока нет!
    Ваше имя *
    Ваш Email *

    Сумма цифр справа: код подтверждения

    Недавно добавленные материалы:

    Как заполнить документы на субсидию

    До 15 апреля и до 1 ноября этого года, предприятия, которые предоставляют услуги по газоснабжению, электроснабжению и

    Какая помощь положена молодой семье на строительство дома?

    1. Решение о предоставлении субсидии принимает уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы.2. На основании решения о предоставлении уполномоченным органом исполнительной власти

    Комментарий к Указу № 322 О предоставлении безналичных жилищных субсидий

    29 августа 2016 годаПрезидент Беларуси Александр Лукашенко 29 августа подписал Указ № 322 «О предоставлении безналичных жилищных субсидий».Документом предусматривается внедрение

    Конкурсный отбор по предоставлению субсидий начинающим предпринимателям

    Министерство экономического развития Республики Ингушетия объявляет прием документов с 19 по 30 октября 2015 года, для участия

    Как получить жилищные субсидии на приобретение жилья военнослужащим

    Новости по тематикеСогласно федеральному закону «О статусе военнослужащих» № 76-ФЗ в редакции от 14.12.2015, государство берет на себя дополнительную ответственность за

    Как получить жилищную субсидию военнослужащему?

    Проблема обеспечения жильем защитников родины всегда стояла остро. Раньше она решалась составлением квартирных очередей, выделением ведомственных